מדריך למשכנתא
בבואנו לעשות את הצעד החשוב בחיינו שלו ציפינו כל כך הרבה שנים חשוב לדעת לעשות אותו בדרך הנכונה על מנת שנוכל לעשות זאת ללא בזבוז זמן וללא בזבוז כספים מיותרים (גם ככה חסכנו שקל לשקל כדי לקנות בית).
מדריך למחזור משכנתה
אחד הדילמות הגדולות שנתקלים בהם בעת לקיחת המשכנתא היא "מה הוא ההחזר החודשי שעלי לבחור" ?
כפי שכולנו יודעים משכנתה היא הלוואה שיכולה להגיע עד לתקופה של 30 שנה. אין ספק כי בשלב מסוים נראה כי המשכנתה שלקחנו אז היא לא בדיוק מתאימה למצב שלנו כיום, העולם הוא דינמי ומשתנה וכמו כן גם "השוק משתנה", הריביות משתנות, יש יותר נפשות בבית ,המשכורות השתנו, המצב שלנו השתנה או אפילו ערך הדירה שלנו השתנה או כל מיני סיבות למיניהם שגורמים לנו לשאול האם המשכנתה היא בהכרח טובה לנו?? או אולי המשכנתה חונקת אותנו ואנו רוצים להוריד את ההחזר החודשי או לקצר את תקופת ההלוואה? או יכול להיות שאז שלקחנו משכנתה היינו "צעירים וטיפשים" והבנק בזמנו "דפק אותנו" ואנחנו לא מוכנים להיות יותר "פראיירים"?? או אפילו קרה מה שקרה ונקלענו לקשיים כלכליים ואם נוריד את ההחזר החודשי למינימום נוכל להיחלץ מן המשבר??
החדשות הטובות הם שיש לכם מה לעשות בנידון והוא מחזור משכנתה. לקיחת המשכנתה לא אומרת שאנחנו בהכרח נמצאים במצב של מעין "נישואים קתוליים" לבנק שלנו או למשכנתה שלנו, אנחנו יכולים בכל רגע נתון לשנות את המשכנתה שלנו כדי שהיא תתאים למצב שלנו כיום ונוכל לחסוך או בהחזר החודשי או בסכום הריבית או בתקופת ההלוואה או אפילו נחסוך גם בהחזר החודשי וגם בריבית וגם בתקופת ההלוואה.
התהליך הזה של מחזור, חשוב לעשות אותו באופן מסודר ולכן אפרט לכם את התהליך של המחזור:
השלב הראשון כמובן לפנות ליועץ. אתם יכולים אולי לנסות "לחסוך" ולא להסתפק בשירותיו של יועץ אבל חשוב לי מאוד להבהיר לכם ,הכסף שתחסכו במשכנתה בזכות היועץ שווה את זה , יועצי המשכנתאות עובדים קשה בשבילכם ולוקחים על זה בסך הכל עמלה מזערית על הרווח שלכם. תחשבו לרגע על המשכנתה כמו עסק שלכם שאתם יכולים "לעבוד לבד" והתפוקה תהיה נמוכה וכמות הלחץ שלכם תהיה גבוהה או שתביאו עובד אחד או שניים ותוכלו למקסם רווחים ובראש שקט.
חשוב גם שתדעו אם תפנו לבנקים לבד הם לא ממש ירצו שתמחזרו את המשכנתה ,בשבילם המחזור הוא בעצם ירידה ברווח הפוטנציאלי שהם יכולים לקבל על תיק המשכנתה ולכן לא משתלם להם "לעזור לכם", לעומת זאת יועץ משכנתאות הוא "עובד שלכם" הוא ירצה אך ורק שתרוויחו ובאמת לעזור לכם למקסם את הרווחיות שלכם. משוואה פשוטה " ככל שרווחיות הבנק גדולה יותר כך רווחיות הלקוח קטנה יותר, וככל שרווחיות הלקוח גדולה יותר כך רווחיות הבנק קטנה יותר" .
זיו יצחק שלום - מנהל ומייסד החברה
חבר בהתאחדות יועצי המשכנתאות
חבר בהתאחדות יועצי המשכנתאות
בפגישה עם היועץ…
חשוב שתציגו את כל המסמכים הרלוונטיים. היועץ ידרוש ממכם את דוח יתרות לסילוק משכנתה, תלושי משכורת, שלושה דפי חשבון אחרונים, ריכוז יתרות בבנק, דוח התנהלות משכנתה של שנתיים אחרונות (בכל בנק שם הדוח יהיה שונה אבל בכללי הדוח מציג את התנהלות המשכנתה ואם לא היו החזרים וכדומה) ותעודת זהות+ספח.
את הדוחות תוכלו להוריד באתר של הבנק או דרך המוקד הטלפוני.
היועץ יבדוק בשבילכם על סמך הנתונים שלכם האם כדאי למחזר את המשכנתה .תוכלו כמובן במרבית מן המקרים לבצע את הבדיקה בחינם. חשוב לומר כי יועץ אמיתי ומקצועי יגיד לכם את האמת ויאמר לכם לפעמים שלא כדאי כרגע למחזר את המשכנתה. אחד מהדברים שכולנו מעריכים זאת יושרה, לא היינו רוצים כי אדם לא נאמן יטפל לנו בכספים שלנו, יועץ שיגיד לכם את האמת ולא ינסה לעשות עליכם קופה הוא ירוויח מכך .
בסופו של דבר ייתכן ואולי בהמשך כן יהיה כדאי לכם למחזר משכנתה ואם היועץ יראה לכם יושרה וכנות אתם ישר תפנו אליו או תפנו כמובן אליו אנשים . (אולי תבדקו מול היועץ אם הוא יוכל לתת לכם הנחה בייעוץ או אפילו לסגור איתו על תשלום של סכום מסוים על כל תיק שהוא יסגור בעזרתכם ) .
- במידה והחלטתם ביחד אם היועץ שאתם רוצים למחזר את המשכנתה, היועץ יפנה לבנק שלכם וגם לבנקים אחרים בשביל לבצע מכרז על תיק המשכנתה שלכם.
- מחזור משכנתה מתחלק לשתי קטגוריות: פנימי וחיצוני. במקרה והחלטתם להישאר באותו הבנק המחזור נקרא מחזור פנימי, התהליך יהיה קצר מאוד וידרוש ממכם רק לחתום על המשכנתה. לעומת זאת במחזור חיצוני ידרש גם שמאות על הנכס ורישום אזהרה בטאבו כלומר התהליך יהיה אותו תהליך של לקיחת משכנתה חדשה.
- במידה ובחרתם לעבור בנק תצטרכו כמובן לפתוח תיק ולבקש לבצע שמאות וכמובן נצטרך להגיש אישור מהבנק הישן על בקשה לבנק החדש להיות משעבד מדרגה שנייה, הבנק הישן חייב לתת לכם את האישור הזה לפי הוראות בנק ישראל, יתכן והבנק שלכם יראה שאתם רציניים בנושא של העברת תיק המשכנתה ואולי יציע לכם אופציה אטרקטיבית יותר. תצטרכו לעדכן גם את חברת הביטוח על העברת המשכנתה לבנק אחר, יתכן וזאת הזדמנות טובה גם לבדוק הצעות ביטוח שיהיו אטרקטיביות יותר.
- במקרה של מחזור חיצוני הבנק החדש יעביר את הסכום לבנק הישן ויפרע לכם את ההלוואה. במקרה של מחזור פנימי תהיה לכם כמו הלוואה חדשה.
- לאחר שכבר בצעתם מחזור חשוב שתדעו שהשוק דינמי ויכול להשתנות ולכן יתכן ותצטרכו עוד פעם כעבור תקופה לעשות מחזור.
לסיכום: בתהליך מחזור המשכנתה תוכלו לחסוך הרבה מאוד כסף שיעזור לכם הרבה בחיים . כמו שהחיים שלכם משתנים גם המשכנתה שלכם צריכה להשתנות ולכן כדאי לכם להיות ערניים ולשאול את עצמכם בכל יום האם כדאי לנו למחזר משכנתה??.
מידע נוסף
המוקשים של הבנקים
אדם רגיל מן השורה לוקח משכנתה אולי פעמים ספורות בחייו. כמובן שרוב האנשים בעולם לא מבינים במשכנתה. אדם כזה שיבוא ללא יועץ אל סניף הבנק.
מה זה יועץ משכנתאות
תהליך רכישת הדירה הוא תהליך מסובך וארוך, רכישת דירה היא לא כמו רכישת מוצרים במכולת היא מסובכת יותר ויקרה יותר ואל נשכח גם שאנחנו עושים אותה רק פעם אחת.
מדריך למחזור משכנתה
כפי שכולנו יודעים משכנתה היא הלוואה שיכולה להגיע עד לתקופה של 30 שנה. אין ספק כי בשלב מסוים נראה כי המשכנתה שלקחנו אז היא לא בדיוק מתאימה למצב שלנו כיום.
למה הבנק קבע לי ריבית X ולחבר שלי ריבית Y ?
שאתם לוקחים משכנתא הרבה פעמים תראו שהריבית על המשכנתא שאתם לקחתם שונה מהריבית על המשכנתא שחבר שלכם או קרוב משפחה שלכם אחר לקח.
השפעות הקורונה על המשכנתה שלנו
אין ספק כי הנזק הגדול שנגרם מהקורונה הוא נזק כלכלי . לא מעט משפחות איבדו את פרנסתם ולאט לאט התחילו לשקוע בחובות או להיות בקשיים בהחזרת תשלומי המשכנתא.
איך נבחר את ההחזר החודשי
חשוב להדגיש שהבנק ירצה שתיקחו את המשכנתא ל 30 שנה ובכך הוא יראה לכם אמנם שההחזר החודשי נמוך אבל מצד שני ישנה מתמטיקה פשוטה שאומרת- ככל שתפרשו את המשכנתא ליותר זמן כך סכום הריבית בפועל יהיה גבוה יותר.