מדריך למשכנתא

אחד הדילמות הגדולות שנתקלים בהם בעת לקיחת המשכנתא היא "מה הוא ההחזר החודשי שעלי לבחור" ?

בבואנו לעשות את הצעד החשוב בחיינו שלו ציפינו כל כך הרבה שנים חשוב לדעת לעשות אותו בדרך הנכונה על מנת שנוכל לעשות זאת ללא בזבוז זמן וללא בזבוז כספים מיותרים (גם ככה חסכנו שקל לשקל כדי לקנות בית) . כמו כן חשוב כי התהליך שגם ככה לחוץ וארוך ומייגע יהיה לנו מהנה כדי שנוכל להגיע בשמחה רבה לאחד מהרגעים המאושרים של חיינו  .

ספרון קצר זה נכתב מניסיון אישי שלי כבנקאי והכרת המערכת הבנקאית וכן מהכרת השטח כיועץ משכנתאות .

מטרת ספרון זה היא לעזור לכם לעזור לכם בתהליך ולעזור לכם להסתדר בתוך כל הבלגן של תהליך לקיחת משכנתא.

חשוב להדגיש כי אין בספרון זה להוות תחליף לכל יעוץ משכנתא כל שהוא וכל מה שנכתב בו הוא ניסיון של עבודה מול הבנקים וגם כדי לעזור לכם ולו במעט להפוך את תהליך רכישת הבית לרגע המהנה ביותר שלכם.

לפני שמתחילים!!! 

חשוב כמובן לפני שמתחילים בתהליך לתכנן את צעדיכם כדי להימנע מהפתעות וכמובן כדי שהתהליך יהיה יעיל ומצוין.

סדר הפעולות שעלינו לבצע:

לדעת כמה כסף יש לנו, ההחזר החודשי שבו נעמוד, הבנת מושגי היסוד, הוצאת אישור עקרוני, חתימה על חוזה, בניית התמהיל מקצועי ובהתאמה אישית, הגשת תיק המשכנתא לבנקים, ביצוע מכרז בין הבנקים, להחליט אם איזה בנק אני סוגר את העסקה, שמאות, חתימה בבנק, חתימה על בטחונות, קבלת המשכנתא, מעקב אחרי כל הזדמנויות הנקרית בדרכנו.

זיו יצחק שלום - מנהל ומייסד החברה
חבר בהתאחדות יועצי המשכנתאות ​

לקבלת ייעוץ ללא התחייבות

צרו קשר מיידית:

או מלאו פרטיכם ואחזור אליכם :

כמה כסף אני צריך??

אחוזי המימון של הבנק לצורך קניית בית יכולים להגיע לעד 75 אחוז מערך הבית כלומר אם הבית שלכם שווה מיליון שקלים תוכלו לקבל מהבנק משכנתא 

של עד 750 אלף שקלים.

אחוזי המימון משתנים מנכס לנכס להלן הדוגמאות:

 

סוג נכס

אחוז מימון מקסימלי

נכס ראשון 

75%

נכס חליפי

70%

נכס שני ומעלה

50%

החזר חודשי

כלל חשוב!!!!

ככל שתחזירו יותר בכל חודש כך תשלמו פחות ריבית על המשכנתא שלכם!!!!!

כמובן שההחזר החודשי צריך להתאים לכם באופן שתוכלו לעמוד בו ולשלמו מדי חודש על מנת להימנע מהחזרי משכנתא או מאי נעימויות.

חשוב שתדעו הבנק רוצה שתפרסו את ההלוואה לכמה שיותר שנים על מנת שיוכלו להרוויח מתיק המשכנתא שלכם כמה שיותר.

אחד מתפקידיו של יועץ המשכנתאות הוא להתאים לכם החזר חודשי אשר יספק לכם מצד אחד חיסכון בריבית ומצד שני שיתאים לכם באופן שתוכלו לעמוד בו ולשם את המשכנתא בצורה תקינה.

מונחי יסוד.

השפה הבנקאית היא שפה שלא מובנת לאדם מן השורה וברוב המקרים הבנקים מנצלים זאת לטובתם.

הכרת מושגי היסוד באופן בסיסי תעזור לכם לשחות בים המשכנתא באופן שבו לא תתנו לבנק לעבוד עליכם.

  • מדד המחירים לצרכן- המדד מתעדכן אחת לחודש על ידי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה על פי סל מוצרים ידוע מראש.

במידה ולקחתם הלוואה צמודת מדד החוב שלכם לבנק יגדל וכמו כן ההחזר החודשי שלכם יגדל.

  • ריבית- סכום המשולם על ידי הלווה למלווה תמורת הזכות להלוואה . הריבית מחולקת לפי סוגים ומתומחרת באחוזים שנקבעו על ידי הבנק . כמובן שאחוז הריבית משתנה בין לקוח ללקוח  לפי כל מיני פרמטרים שהבנק קובע.
  • ריבית קבועה- ריבית קבועה לאורך כל חיי המשכנתא.
  • ריבית משתנה- משתנה בפעימות מסויימות .
  • לוח שפיצר- שיטת ההחזר הנפוצה בבנקים. החזר זה הוא החזר חודשי קבוע פחות או יותר בו תשלמו ריבית וקרן בכל חודש.

לכל ריבית ישנם יתרונות וחסרונות וכחלק מתפקידיו של היועץ היא לעזור לכם לקחת את הריבית המתאימה לכם ורק לכם!!

מסלולי המשכנתא

 

סוג משכנתא

יתרונות

חסרונות

הערות

פריים

מסלול הניתן לפירעון בכל עת עם עמלות מזעריות וללא הצמדות למדד

הריבית עלולה להשתנות מה שיעלה את ההחזר החודשי

מסלול זה מוגבל לעד שליש מסך ההלוואה הכולל.

משתנה צמודה

ניתן לפרוע בתחנות יציאה ללא עמלה

צמוד מדד. הריבית וההחזר החודשי יכולים להשתנות בתחנות היציאה

מומלצת במקרה ואמור להיכנס כסף מקרנות השתלמות או מכל מקור אחר

משתנה לא צמודה 

ניתן לפרוע בתחנות היציאה ללא עמלה. ואינה צמודה למדד

ריבית והחזר חודשי עלולים לעלות בתחנות יציאה

 

קבועה צמודה 

ריבית קבועה לאורך כל חיי ההלוואה

צמודה למדד. ההחזר החודשי והריבית עלולים לעלות בצורה דרסטית. עמלות פירעון גבוהות

חובה על פי הוראות בנק ישראל לקחת מינמום של שליש בריבית קבועה

קבועה לא צמודה

ריבית קבועה לאורך כל חיי ההלוואה. החזר חודשי קבוע .אין הצמדה למדד.

ריבית גבוהה.עמלת פירעון מוקדם גבוהה

חובה לקחת מינימום שליש מן ההלוואה בריבית קבועה



אישור עקרוני

ניתן לקבלו בסניפי הבנק או במוקדים הטלפונים בתנאי שכל מה שהצהרתם לבנק הוא נכון. חשוב להדגיש שאין לשקר לפקיד הבנק בשום פנים באופן . כמובן שעלינו להגיע לסניף עם כל המסמכים הנדרשים באופן מסודר.

חשוב מאוד!!

במידה והחלטתם להשתמש בשירותיו של יועץ משכנתאות , היועץ יעשה בשבילכם את כל התהליך להוציא אישור עקרוני ויחסוך ממכם זמן וכאבי ראש מיותרים.

לפני שחותמים על חוזה!!

  • להשאיר לנו מספיק זמן פנוי כדי לקבל משכנתא.
  • אפשרות להקדים גם את תשלום המשכנתא גם לפני התאריך המצוין בחוזה.
  • שלא מדובר בתקופת חופשים וחגים בהם הבנקים והרשויות למיניהם סגורים.
  • לוודא שאין בעיות רישום בנכס 
  • לבדוק מול היועץ משכנתא כדי למנוע הפתעות.

מסמכים עיקריים שעלינו להגיש לבנק.

על מנת לקבל משכנתא ישנם מסמכים שעלינו להציג לבנקאים . ללא המסמכים האלה לא ניתן יהיה לקבל משכנתא .

  • תעודת זהות+ספח של כל הלווים. רישיון נהיגה או דרכון אינם מספיקים .
  • נסח טאבו עדכני של הנכס.
  • תלושי משכורת של 3 חודשים אחרונים,טופס 106 במידה ויש , במידה ואין עבודה קודמת ניתן להביא חוזה העסקה.
  • במקרה של עצמאים- אישור רואה חשבון על השנה האחרונה ושומת מס של שנה אחרונה.
  • 3 חודשים של עובר ושב.
  • ריכוז יתרות. 
  •  יתכן וידרשו מסמכים נוספים .

יועץ המשכנתא יכול להגיש את המסמכים לבנקים ובכך לחסוך לכם זמן וכאבי ראש והתרוצצויות!!!

תמהיל המשכנתא

התמהיל הוא החלק החשוב במשכנתא . בחירת תמהיל מנצח היא קריטית בשביל לקבל את המשכנתא שתהיה מתאימה לכם. כמובן שאין פה פיתרון בית ספר ואין תמהיל שהוא טוב לכולם. בחירת התמהיל יהיה לפי אישי ומותאם לכל לקוח באופן אינדיבידואלי.

חשוב לדעת!!

הבנק  כמובן יתן לכם תמהיל שבו הוא לא יצטרך להשקיע הרבה זמן וכמובן יבנה לכם תמהיל שהוא  נוח ורווחי לבנק . פקידי הבנק עמוסים מאוד ובמיוחד הפקידים הטלפונים שנמדדים כמובן על פי שיחות לשעה ולכן אין להם שום אינטרס להשקיע זמן שאין להם בשביל להתאים לך תמהיל.

 

אז  מה עלי לעשות???

 

הרכבת התמהיל היא עניין מסובך ולא קל לכן כדאי לכם לפנות ליועץ משכנתאות שיבנה עבורכם תמהיל שוב רק בשבילכם ובכך תוכלו לקבל משכנתא בתנאים הטובים רק לכם ויגיש זאת לסניפי הבנקים השונים.

אל תלכו לבנק לפני שהרכבתם תמהיל!!!! הדבר הזה עלול לעלות לכם וביוקר!!!

מכרז ריביות

כשאנו לוקחים משכנתא חשוב שנשמע כמה הצעות ולא רק את ההצעה של הבנק שלנו. חשוב מאוד לעבוד לפי ההנחיות הבאות

 

  • לגשת למכרז סמוך לזמן העברת הכספים למוכר מכיוון ששוק המשכנתאות מאוד דינמי ויתכן שהריבית על המשכנתא תעלה.
  • כמובן חשוב להשאיר מספיק מרווח זמן כדי שנוכל לעשות את המשכנתא על הצד הטוב ביותר וללא לחצים.
  • להגיע עם תמהיל מוכן מראש.
  • להתעקש על התמהיל שאותו הכנו מראש אבל יחד עם זאת לשמור על ראש פתוח ולא לפספס הזדמנויות.
  • לא חייבים לעשות סיור בכל הבנקים במידה וכבר קיבלנו הצעה טובה . חשוב לעשות את המכרז חכם וללא יותר מדי טרטורים.
  • לברר על הטבות מהבנק ממנו אנו לוקחים את המשכנתא . יתכן ויהיה גם משתלם להעביר את החשבון בנק שלנו אליו .
  • לנהל סיכונים נכון ולדעת כי חלק מהריביות עלולות להשתנות.

שמאות

לפני מתן המשכנתא הבנק ירצה ששמאי יעריך את שווי הנכס . מהבנק תקבלו רשימת שמאים שרק מהם הבנק יקבל את הערכה של הנכס.

ישנם שמאים שעובדים עם כמה בנקים ולכן אפשרי לעשות הערכת שמאי גם באמצע מכרז הריביות,  במקרה זה כדאי שהשמאי יהיה מופיע ברשימה של כמה בנקים וכך במידה והוחלט לקחת את ההלוואה בבנק אחר ולא נצטרך עוד הערכת שמאי.

 

החתימה

בעת החתימה לא לשכוח!!!!

  • להגיע עם תעודת זהות+ספח וכל  המסמכים הדרושים כולל חוזה רכישה מקורי.
  • לבדוק שוב ושוב שהריביות שסיכמנו עליהם מלפני הם הריביות שאנחנו חותמים עליהם.

בטחונות

לאחר החתימה בבנק ידרש ממכם גם לבצע רישום הערת אזהרה בטאבו וכן רישום ברשם המשכונות.  מדובר בפעולה בירוקרטית עם כאב ראש נוסף לכאב ראש שיש לנו גם ככה , לכן חשוב שתורידו  ממכם את העול הזה .  אם אתם רוכשי נכס חדש תנו לעורך דין המלווה לעשות את הפעולות האלו. במידה ואתם רוכשי נכס יד שנייה ישנה אפשרות לעשות זאת על יד שליח. 

ביטוח משכנתא

ביטוח משכנתא הוא חלק מאוד חשוב בתהליך אשר בלעדיו לא ניתן יהיה לקבל משכנתא . חשוב לבדוק מאוד שניתן יהיה לקבל ביטוח כלומר שאין רקע של מחלות קשות או מגבלות גיל וכדומה.

הביטוח מחולק לשני ביטוחים

  1. ביטוח מבנה- ביטוח שנועד לפצות אתכם במקרה של נזקים שעלולים לקרות למבנה כגון שריפה.
  2.  ביטוח חיים – במקרה ואחד הלווים נפטר הביטוח יעביר לבנק את מלוא סכום  יתרת המשכנתא

בדרך כלל עושים את הביטוח דרך הבנק אבל יחד עם זאת ניתן יהיה לעשות זאת דרך חברת ביטוח השונות. ניתן גם פה לחסוך כסף על ידי קבלת הצעות ביטוח מחברות הביטוח השונות

שלב אחרון………

חשוב מאוד לדעת שהשוק הוא דינמי ולכן חשוב שתעקבו אחר המשכנתא ומפעם לפעם למחזר אותה ובכך לחסוך אלפי שקלים ולקצר את חיי המשכנתא.

חשוב לזכור כי תהליך המשכנתא כרוך גם בעלויות נוספות:

  • עורך דין-0.5% משווי העסקה.
  • יעוץ משכנתא- כ 6 אלף שח 
  • שמאות – 800 שקלים.
  • פתיחת תיק- 0.25% משווי ההלוואה.
  • ביטוחים- 150 שח לחודש
  • רישומים ואגרות – 600 שח. 
  • מס רכישה- תלוי בגובה העסקה.
  • העברת דירה.
  • יתכן וישנם הוצאות נוספות… להיות ערוכים……

יעוץ משכנתא פרטי

כעת הגענו לדובדבן שבקצפת והיא יעוץ המשכנתא. במקרה זה כמובן שתשאלו את עצמכם למה אני צריך יועץ?? מה יוצא לי מזה ?? למה שאני ישלם עוד כמה אלפי שקלים ליועץ ?? ועוד מגוון של שאלות….

חשוב לי לענות לכם על קצה המזלג על השאלות שלכם ולכן אומר לכם כמה מהיתרונות הבולטים של היעוץ הפרטי

  • קודם כל חיסכון – חשוב להדגיש כי יועץ המשכנתא יכול לחסוך לכם עשרות אלפים וגם בלא מעט מקרים מאות אלפי שקלים!!!!  התשלום על יעוץ משכנתא הוא מזערי לעומת החיסכון שתקבלו ולכן בשורה התחתונה תרוויחו מכך בצורה כספית
  • חיסכון בזמן – הדבר יחיד שתצטרכו לעשות זה לחתום בבנק. יועץ המשכנתא יעשה את כל ההתרוצצויות הנדרשות בשבילכם ולא תצטרכו להמתין בתור בסניפים או במוקדים הטלפונים של הבנק . בלי לבנות תמהיל אופטימלי . בלי לשבור את הראש על חישובי ריביות ומושגים בנקאים…

מידע נוסף

money, finance, business

מדריך למשכנתא

בבואנו לעשות את הצעד החשוב בחיינו שלו ציפינו כל כך הרבה שנים חשוב לדעת לעשות אותו בדרך הנכונה על מנת שנוכל לעשות זאת ללא בזבוז זמן וללא בזבוז כספים מיותרים (גם ככה חסכנו שקל לשקל כדי לקנות בית).

קרא עוד »
coins, currency, investment

המוקשים של הבנקים

אדם רגיל מן השורה לוקח משכנתה אולי פעמים ספורות בחייו. כמובן שרוב האנשים בעולם לא מבינים במשכנתה. אדם כזה שיבוא ללא יועץ אל סניף הבנק.

קרא עוד »
finance, bank, banking

מה זה יועץ משכנתאות

תהליך רכישת הדירה הוא תהליך מסובך וארוך, רכישת דירה היא לא כמו רכישת מוצרים במכולת היא מסובכת יותר ויקרה יותר ואל נשכח גם שאנחנו עושים אותה רק פעם אחת.

קרא עוד »

מדריך למחזור משכנתה

כפי שכולנו יודעים משכנתה היא הלוואה שיכולה להגיע עד לתקופה של 30 שנה. אין ספק כי בשלב מסוים נראה כי המשכנתה שלקחנו אז היא לא בדיוק מתאימה למצב שלנו כיום.

קרא עוד »

איך נבחר את ההחזר החודשי

חשוב להדגיש שהבנק ירצה שתיקחו את המשכנתא ל 30 שנה ובכך הוא יראה לכם אמנם שההחזר החודשי נמוך אבל מצד שני ישנה מתמטיקה פשוטה שאומרת- ככל שתפרשו את המשכנתא ליותר זמן כך סכום הריבית בפועל יהיה גבוה יותר.

קרא עוד »