מדריך למשכנתא

אישור עקרוני

ניתן לקבלו בסניפי הבנק או במוקדים הטלפונים בתנאי שכל מה שהצהרתם לבנק הוא נכון. חשוב להדגיש שאין לשקר לפקיד הבנק בשום פנים באופן . כמובן שעלינו להגיע לסניף עם כל המסמכים הנדרשים באופן מסודר.

חשוב מאוד!!

במידה והחלטתם להשתמש בשירותיו של יועץ משכנתאות , היועץ יעשה בשבילכם את כל התהליך להוציא אישור עקרוני ויחסוך ממכם זמן וכאבי ראש מיותרים.

לפני שחותמים על חוזה!!

• להשאיר לנו מספיק זמן פנוי כדי לקבל משכנתא.
• אפשרות להקדים גם את תשלום המשכנתא גם לפני התאריך המצוין בחוזה.
• שלא מדובר בתקופת חופשים וחגים בהם הבנקים והרשויות למיניהם סגורים.
• לוודא שאין בעיות רישום בנכס 
• לבדוק מול היועץ משכנתא כדי למנוע הפתעות.

מסמכים עיקריים שעלינו להגיש לבנק.

על מנת לקבל משכנתא ישנם מסמכים שעלינו להציג לבנקאים . ללא המסמכים האלה לא ניתן יהיה לקבל משכנתא .

• תעודת זהות+ספח של כל הלווים. רישיון נהיגה או דרכון אינם מספיקים .
• נסח טאבו עדכני של הנכס.
• תלושי משכורת של 3 חודשים אחרונים,טופס 106 במידה ויש , במידה ואין עבודה קודמת ניתן להביא חוזה העסקה.
• במקרה של עצמאים- אישור רואה חשבון על השנה האחרונה ושומת מס של שנה אחרונה.
• 3 חודשים של עובר ושב.
• ריכוז יתרות. 
•  יתכן וידרשו מסמכים נוספים .

יועץ המשכנתא יכול להגיש את המסמכים לבנקים ובכך לחסוך לכם זמן וכאבי ראש והתרוצצויות!!!

תמהיל המשכנתא

התמהיל הוא החלק החשוב במשכנתא . בחירת תמהיל מנצח היא קריטית בשביל לקבל את המשכנתא שתהיה מתאימה לכם. כמובן שאין פה פיתרון בית ספר ואין תמהיל שהוא טוב לכולם. בחירת התמהיל יהיה לפי אישי ומותאם לכל לקוח באופן אינדיבידואלי.

חשוב לדעת!!

הבנק  כמובן יתן לכם תמהיל שבו הוא לא יצטרך להשקיע הרבה זמן וכמובן יבנה לכם תמהיל שהוא  נוח ורווחי לבנק . פקידי הבנק עמוסים מאוד ובמיוחד הפקידים הטלפונים שנמדדים כמובן על פי שיחות לשעה ולכן אין להם שום אינטרס להשקיע זמן שאין להם בשביל להתאים לך תמהיל.

אז  מה עלי לעשות???

הרכבת התמהיל היא עניין מסובך ולא קל לכן כדאי לכם לפנות ליועץ משכנתאות שיבנה עבורכם תמהיל שוב רק בשבילכם ובכך תוכלו לקבל משכנתא בתנאים הטובים רק לכם ויגיש זאת לסניפי הבנקים השונים.

אל תלכו לבנק לפני שהרכבתם תמהיל!!!! הדבר הזה עלול לעלות לכם וביוקר!!!

מכרז ריביות

כשאנו לוקחים משכנתא חשוב שנשמע כמה הצעות ולא רק את ההצעה של הבנק שלנו. חשוב מאוד לעבוד לפי ההנחיות הבאות

• לגשת למכרז סמוך לזמן העברת הכספים למוכר מכיוון ששוק המשכנתאות מאוד דינמי ויתכן שהריבית על המשכנתא תעלה.
• כמובן חשוב להשאיר מספיק מרווח זמן כדי שנוכל לעשות את המשכנתא על הצד הטוב ביותר וללא לחצים.
• להגיע עם תמהיל מוכן מראש.
• להתעקש על התמהיל שאותו הכנו מראש אבל יחד עם זאת לשמור על ראש פתוח ולא לפספס הזדמנויות.
• לא חייבים לעשות סיור בכל הבנקים במידה וכבר קיבלנו הצעה טובה . חשוב לעשות את המכרז חכם וללא יותר מדי טרטורים.
• לברר על הטבות מהבנק ממנו אנו לוקחים את המשכנתא . יתכן ויהיה גם משתלם להעביר את החשבון בנק שלנו אליו .
• לנהל סיכונים נכון ולדעת כי חלק מהריביות עלולות להשתנות.

שמאות

לפני מתן המשכנתא הבנק ירצה ששמאי יעריך את שווי הנכס . מהבנק תקבלו רשימת שמאים שרק מהם הבנק יקבל את הערכה של הנכס.

ישנם שמאים שעובדים עם כמה בנקים ולכן אפשרי לעשות הערכת שמאי גם באמצע מכרז הריביות,  במקרה זה כדאי שהשמאי יהיה מופיע ברשימה של כמה בנקים וכך במידה והוחלט לקחת את ההלוואה בבנק אחר ולא נצטרך עוד הערכת שמאי.

החתימה

בעת החתימה לא לשכוח!!!!

• להגיע עם תעודת זהות+ספח וכל  המסמכים הדרושים כולל חוזה רכישה מקורי.
• לבדוק שוב ושוב שהריביות שסיכמנו עליהם מלפני הם הריביות שאנחנו חותמים עליהם.

בטחונות

לאחר החתימה בבנק ידרש ממכם גם לבצע רישום הערת אזהרה בטאבו וכן רישום ברשם המשכונות.  מדובר בפעולה בירוקרטית עם כאב ראש נוסף לכאב ראש שיש לנו גם ככה , לכן חשוב שתורידו  ממכם את העול הזה .  אם אתם רוכשי נכס חדש תנו לעורך דין המלווה לעשות את הפעולות האלו. במידה ואתם רוכשי נכס יד שנייה ישנה אפשרות לעשות זאת על יד שליח. 

ביטוח משכנתא

ביטוח משכנתא הוא חלק מאוד חשוב בתהליך אשר בלעדיו לא ניתן יהיה לקבל משכנתא . חשוב לבדוק מאוד שניתן יהיה לקבל ביטוח כלומר שאין רקע של מחלות קשות או מגבלות גיל וכדומה.

הביטוח מחולק לשני ביטוחים

1. ביטוח מבנה- ביטוח שנועד לפצות אתכם במקרה של נזקים שעלולים לקרות למבנה כגון שריפה.
2.  ביטוח חיים – במקרה ואחד הלווים נפטר הביטוח יעביר לבנק את מלוא סכום  יתרת המשכנתא

בדרך כלל עושים את הביטוח דרך הבנק אבל יחד עם זאת ניתן יהיה לעשות זאת דרך חברת ביטוח השונות. ניתן גם פה לחסוך כסף על ידי קבלת הצעות ביטוח מחברות הביטוח השונות

שלב אחרון………

חשוב מאוד לדעת שהשוק הוא דינמי ולכן חשוב שתעקבו אחר המשכנתא ומפעם לפעם למחזר אותה ובכך לחסוך אלפי שקלים ולקצר את חיי המשכנתא.

חשוב לזכור כי תהליך המשכנתא כרוך גם בעלויות נוספות:

• עורך דין-0.5% משווי העסקה.
• יעוץ משכנתא- כ 6 אלף שח 
• שמאות – 800 שקלים.
• פתיחת תיק- 0.25% משווי ההלוואה.
• ביטוחים- 150 שח לחודש
• רישומים ואגרות – 600 שח. 
• מס רכישה- תלוי בגובה העסקה.
• העברת דירה.
• יתכן וישנם הוצאות נוספות… להיות ערוכים……

יעוץ משכנתא פרטי

כעת הגענו לדובדבן שבקצפת והיא יעוץ המשכנתא. במקרה זה כמובן שתשאלו את עצמכם למה אני צריך יועץ?? מה יוצא לי מזה ?? למה שאני ישלם עוד כמה אלפי שקלים ליועץ ?? ועוד מגוון של שאלות….

חשוב לי לענות לכם על קצה המזלג על השאלות שלכם ולכן אומר לכם כמה מהיתרונות הבולטים של היעוץ הפרטי

• קודם כל חיסכון – חשוב להדגיש כי יועץ המשכנתא יכול לחסוך לכם עשרות אלפים וגם בלא מעט מקרים מאות אלפי שקלים!!!!  התשלום על יעוץ משכנתא הוא מזערי לעומת החיסכון שתקבלו ולכן בשורה התחתונה תרוויחו מכך בצורה כספית
• חיסכון בזמן – הדבר יחיד שתצטרכו לעשות זה לחתום בבנק. יועץ המשכנתא יעשה את כל ההתרוצצויות הנדרשות בשבילכם ולא תצטרכו להמתין בתור בסניפים או במוקדים הטלפונים של הבנק . בלי לבנות תמהיל אופטימלי . בלי לשבור את הראש על חישובי ריביות ומושגים בנקאים…